亚特兰大是个适合居住的地方吗?最近的排名无疑说明了这一点。2022年9月，《金钱》杂志将亚特兰大评为最佳城市美国最适合居住的地方这是基于其强劲的劳动力市场和就业增长。全国房地产经纪人协会称之为2023年最值得关注的房地产市场他指出，亚特兰大的房价低于可比城市，而且它的人口在迅速增长。

但这只是故事的一部分。我的新书，"红色热点城市:21世纪亚特兰大的住房、种族和排斥，深入探讨了过去30年亚特兰大大都市的住房、种族和发展问题。正如它所显示的，这里的规划和政策决定推动了一种严重种族化的士绅化，将以黑人为主的低收入居民排除在城市发展之外。

这个部门的一个关键驱动力是亚特兰大腰围它是一条22英里(35公里)长的多功能步道，附近有公寓、餐馆和零售商店，建在环绕亚特兰大中心的一条旧铁路走廊上。尽管环城线的设计初衷是为了连接亚特兰大人，提高他们的生活质量，但它推高了附近土地的住房成本，并将低收入家庭推到了服务比市中心社区更少的郊区。

“腰带线”已经成为城市学者所谓的“绿色的中产阶级化——在这个过程中，通过增加绿色设施来恢复退化的城市地区，从而推高房价，赶走工薪阶层居民。如果城市未能为这些影响做好准备，中产阶级化和流离失所就会将低收入社区转变为集中富裕的地区，而不是繁荣、多样化的社区。

这段来自亚特兰大环线公司的宣传视频描述了该项目的重点是增加亚特兰大人的绿色空间。

美国目前面临一个全国性的住房负担能力危机．许多因素促成了它，但作为一个城市研究学者在美国，我认为吸取亚特兰大的经验很重要。

黑人不再占多数

美国的城市通常都是多样化的地方，其中许多城市正变得越来越多样化。但是亚特兰大市要走了相反的方向它正变得越来越富裕，越来越多的白人。

1990年，该市67%的居民是黑人;到2019年，这一比例已降至48%。与此同时，拥有大学学位的成年人比例从27%上升到56%以上。该城市的收入中位数从全国收入中位数的60%增长更大的亚特兰大市区到110%。2021年，该市家庭收入中位数几乎翻了一番，从大约5万美元增长到9.6万美元。

这张地图显示了环城铁路在亚特兰大市内的位置。
亚特兰大的环城铁路环绕着市区。
丹Immergluck，CC BY-ND

最快速的士绅化发生在2011年之后2008-2010年止赎危机．在全球范围内，城市学者称这一时期为“fifth-wave“中产阶级化在美国，租房需求的大幅增加引发了对租赁房地产的投机，从而推高了住房成本。

在亚特兰大，这是在21世纪初提出并正式作为一种交通方式被采纳后，腰带线真正取得进展的时候增税融资区(简称TIF)于2005年发布。在这些地区，预期增加的房产税收入被用于为开发项目提供前期资金。在亚特兰大市——也许在整个国家——没有一个城市发展项目具有更大的变革性。

推动士绅化和流离失所

甚至在环线TIF区被采用之前，支持者、开发商、顾问和许多城市官员就开始吹捧拟议中的公私合作伙伴关系的好处，这种合作关系可能会重塑城市的大部分地区。在该项目的特别征税区正式通过后不久，亚特兰大市创建了一个附属的非营利组织，亚特兰大环线公司，负责实施及管理环城线。

2004年，耶鲁建筑师亚历山大·加文发表了一篇名为"腰带翡翠项链:亚特兰大的新公共领域加文写道:“环城铁路的未来用户是一个极具吸引力的市场。”“该项目的早期消息已经推动了房地产价格的上涨。”2005年，一名开发商将“腰带线”称为“这是谢尔曼烧毁亚特兰大后最令人兴奋的房地产项目．”

环城线所经过的许多社区，特别是在城市的南部和西部，经历了几十年的投资减少，主要是黑人和低收入者。但支持者们并不担心投资者和投机者在环城线附近购买土地，也没有为搬迁和排斥做好准备。加文的报告没有提到“负担得起”、“士绅化”、“低收入”或“低收入”等术语。

在一个2007年的研究社区团体格鲁吉亚单口我发现，在“腰带线”附近，房地产价值的增长速度要比远离它的地区快得多。这意味着许多低收入房主的房产税上涨，出租房产的房东可能会提高租金作为回应。这一过程直接导致低收入家庭流离失所，并使许多环城沿线地区的居民负担不起。

《环形铁路TIF条例》包括了一些为经济适用房提供资金的条款，但正如我在书中所写的那样，这些条款从根本上是不够的，而且存在缺陷。环城线是一个联盟的成果，其中包括亚特兰大传统的“城市政权——民选官员和市中心的商业精英。他们的愿景造就了一个更富裕、更白人的城市人口。

Noninclusive增长

亚特兰大环线公司(Atlanta BeltLine, Inc.)没有在房价低的时候集中精力为经济适用房争取土地，而是优先考虑修建步道和公园。这些特征帮助提高了房产价值，加速了士绅化和流离失所。

后次贷危机2007年至2010年，止赎给房地产市场带来了压力。从2010年到2019年，亚特兰大损失了约7000套低成本租赁单元。与此同时，价格更高的新公寓建设蓬勃发展:大约在同一时期，发放了3.7万多套公寓的许可证。

根据我的计算，亚特兰大的就业市场从2011年的33万个工作岗位激增到2019年的43.7万个工作岗位。谷歌、霍尼韦尔(Honeywell)和微软(Microsoft)等公司纷纷迁入，通常还会得到市政府和州政府的补贴。许多新工作的年薪超过10万美元，而且都流向了年轻、高技能的工人，推高了住房需求。

2017年，《亚特兰大宪法报》(Atlanta Journal-Constitution)高调报道调查系列记录了“环城线”在11年里只建造了600套经济适用房，远远达不到到2030年建造5600套经济适用房的目标。其中一些单位被转卖给了高收入家庭。之后不久,亚特兰大环线公司首席执行官辞职．

那一年，我和一个学生重做了我2007年关于环城线附近房屋价值的研究。我们再一次发现，在我们调查的年份里——这一次是2011年至2015年——环城线附近的房价比离它较远的地区增长得更快．环城线当然不是亚特兰大士绅化和种族排斥的唯一原因，但它是一个关键因素。

亚特兰大BeltLine, Inc.近年来增加了其经济适用房活动，并在2020年底启动了一项计划，为遗留居民支付增加的房产税。然而，到目前为止，预防流离失所的努力可能太少，也太迟了。截至2021年5月，只有128名房主申请了该计划。只有21人得到了援助．

把负担能力放在第一位

其他城市能从亚特兰大的经验中学到什么?在我看来，最重要的是……的重要性经济适用房的前期工作与大型重建项目有关。

这意味着尽早将附近的土地集中起来，以便日后用于建造经济适用房。城市还应该限制对低收入房主和同意保持相当一部分出租单元负担得起的房主征收房产税。他们可能会为现有的低成本租赁物业提供低成本的长期融资——同样，作为交换，他们可以负担得起租金。

一些大型市区重建项目，比如华盛顿的11街大桥公园，似乎都在认真努力预测和缓解士绅化和流离失所．我希望更多的城市在实施“变革性”项目之前能效仿这一做法。

丹Immergluck，城市研究教授，佐治亚州立大学

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