阿波罗海滩,佛罗里达是一个错综复杂的运河两旁数以百计的房屋坐落在水边。整个社区,南边的坦帕,只有3英尺海拔,这意味着它在风暴潮的海平面上升风险。

购房者在美国海岸可以检查每个属性的洪水风险尽可能轻松地检查卧室的大小——大多数沿海房地产上市了包括未来洪水风险的细节考虑到气候变化。在阿波罗海滩,例如,许多属性至少9对洪水风险的规模。

不过,这些知识不是停止购房者。

海滨房屋销售在几天内的市场上,相同的故事正在上演南佛罗里达海岸的时候科学报告警告关于沿海洪水风险的上升随着地球变暖。

我们的教授城市地理和美国政治谁遵循房地产行业。理解为什么人们忽略的风险可能会导致昂贵的损伤,最终降低他们的财产价值,我们采访了数百名佛罗里达房地产经纪人对客户的动机和担忧。

这是我们学到了什么。

什么促使买家考虑长期风险

我们调查了680名注册佛罗里达在2020年底房地产经纪人。他们的回复建议潜在购房者,总的来说,不考虑海拔或水灾脆弱性当寻找新的家园,和详细的洪水风险地图的可用性有很少或没有影响。

问题的部分原因可能是抵押贷款机构和估价人员不会计属性的脆弱性海平面上升,因此购房者不立即感觉风险在他们的钱包。富裕的买家不需要抵押贷款不需要购买洪水保险,国会有一个回滚的历史洪水保险费率。

简而言之,没有什么是迫使买家考虑的长期风险。

同时,研究清楚地显示风险转化为成本。最近的一篇论文的科学家们创造了洪水风险地图发现希尔斯伯勒县,佛罗里达州,阿波罗海滩和坦帕,可能会看到一个增加70%每年洪水造成的损失在2050年因为气候变化。这是不到一个30年期抵押贷款了。

房地产经纪人听到什么

我们认为当我们从2020年开始调查如果有一部分人是避免财产面临洪水的威胁,然后需求下降,价格应该下降。我们的2018年的上一次调查,涉及到佛罗里达沿海房主,发现,共和党和民主党都认为他们的未来房价不会受到海平面上升的影响。

测试理论,市场在很大程度上忽略了洪水风险,我们问房地产经纪人他们看到:在多大程度上他们观察房价下降或者没有房地产的迅速上升,洪水的风险?百分之四十五“不报道。“只有11 680年代理表示,房价的属性面临洪水的威胁是“经常”停滞不前或下降。

我们也问他们是否看到过抵押贷款机构贷款申请下降或增加费用贷款在洪水易发地区,以点的形式或抵押贷款保险,例如。百分之六十的人说,“不,”,只有7%的人说“有点频繁,”“经常”或“所有的时间。”

绝大多数的代理人,近70%表示,他们预计影响不大的房地产市场在未来五到10年。

这里有一些他们说什么。

“人们仍然购买在佛罗里达的沿海地区,如果他们购买,不会有减少的价值。买家推动市场最大的池是退休或即将退休的人,他们的信念,他们还有很长的路要走之前从气候变化有影响。他们主要购买情绪和不考虑长期的拥有成本。他们也用现金购买,没有抵押贷款。”

即使银行目前没有真正的激励减少抵押贷款申请的风险属性未来海平面上升。联邦机构购买符合抵押贷款目前不需要洪水风险信息的收集或可能的海平面上升。如果这些需求被改变,那么洪水风险将会转化为贷款的决定。

“买家沿海属性是经济能够更加risk-oblivious保险,可以承受更高的利率或自我保险的。海平面上升不是目前在我们当地市场首选。”

联邦洪水保险多年来一直由美国纳税人的钱大量补贴。事实上,国家洪水保险计划欠美国财政部约200亿美元费用超过了房主支付保费。截至2022年4月1日,它的所有新的和新的洪水保险政策将有吗2.0新定价机制称为风险评级为了考虑风险。

但是程序面临来自国会议员的政治压力确保利率不上升过快或过高。此外,买家购买房子的现金,相对较大的一部分市场在南佛罗里达州,不受洪水保险的需求。

“富人的想法还会迷恋生活在大海面前,但他们可能会花很多钱让房地产更有弹性,海平面上升的影响。这意味着也许高端物业的需求不会削弱。”

几个代理建议富有房主正认真考虑风险和计划投资结构变化如提升房屋这将使它们的属性更安全的从海平面上升、风暴潮。

市场不是整合长期风险

因为海平面上升和风暴的风险造成气候变化,我们得出这样的结论:许多南佛罗里达的房子目前卖的不会比他们的30年期抵押贷款没有损坏或昂贵的适应性,而转售的房屋容易受到海平面上升很可能成为越来越难。

佛罗里达迄今决策者忽视了风险或已采取有限措施修补缺陷,有时会增加风险。例如,当海堤竖立,他们可以改变砂洗,增加周边地区的水土流失。

许多人认为“市场”将照顾这个问题:购房者,认识到即将到来的风险,将对脆弱的属性折扣价格,最终减少他们的魅力和价值。但是我们听到从佛罗里达房地产经纪人怀疑假设市场尚未集成这一风险。

Risa棕榈城市研究和公共卫生教授乔治亚州立大学和托比·w·Bolsen政治学副教授,乔治亚州立大学

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