社区灾后复苏怎样飓风伊恩往往是一个“鸡和蛋”的问题:它返回第一——企业或家庭吗?

企业需要员工和客户能够函数。家庭需要工作和企业提供的服务。

作为一名城市规划人员关注住房灾后复苏,我发现我的研究他们相互依赖。然而,在沿海社区,餐馆和酒店等旅游开发业务的复苏在很大程度上取决于员工的保障性住房的回归。

德州Rockport,飓风哈维在2017年登陆,是挑战的一个例子。这是一个小社会,迎合度假者和体育渔民,包括名人像乡村歌手乔治海峡,谁拍摄一个广告宣传活动在2018年回到Rockport敦促游客。吸引游客并不容易,没有完整的餐馆和酒店,。在一个社区评论发表大约在同一时间,商业领袖在Rockport说低薪工人无力发现房地产在该地区自身经济复苏的一个关键障碍。

自2008年以来我一直在研究房市复苏,当飓风艾克摧毁了大部分地区的加尔维斯顿,德克萨斯州。我发现在许多社区,负担得起的住房只返回非常缓慢在一场灾难之后,。

保障性住房往往是老了

单户型住房的主要来源在大多数社区来自所谓的“过滤。”

社区有一个生命周期。随着年龄的增长,他们重新开发或改良,或下降。社区下降,家庭更有可能被租房者。他们也变得更便宜,他们倾向于不那么维护。公寓为租房者经过设计类似的生命周期。

飓风在加尔维斯顿我们发现最受损的房屋通常是在老房子的低收入和少数民族为主的社区。

大部分的劳动力在这些社区建造住房板上的年级,即第一层是在地面上,容易受到洪水。相比之下,大多数成本较高的家庭是升高3到14英尺(约1至4米)。

因为大多数保障性住房变得低廉,成为古老而破旧,重建同样大小的家庭也将比原来的贵,尤其是在当前的建筑市场供应链中断。

此外,低收入家庭不太可能有足够的保险或储蓄,这将允许他们迅速重建。他们常常必须等待通过的联邦援助社区发展整体补助款灾难恢复项目,需要多年才能完成业主。

也更有可能严重受损

保障性住房通常是在理想的领域,包括低洼地区容易发生洪水。

我们的研究在加尔维斯顿在飓风艾克,在迈阿密地区在1992年安德鲁飓风之后发现,低价值的房屋被洪水期间最有可能遭受巨大损失。

他们还需要更长时间才能恢复其价值,如果他们恢复。在加尔维斯顿和迈阿密,低价值的房屋仍有广泛的损害海没有恢复他们的价值四年后的飓风,而高附加值家庭维持甚至中度破坏了价值。

租赁住房迅速复苏的一半

而租房者很难跟踪飓风之后,我们知道更可能经历长期的位移。

我们的研究表明,遭受更大的伤害和租赁单位很快恢复一半作为拥有自有住房。

对于低薪工人,不确定他们是否能够回到出租单元可能意味着他们决定找工作和住房。在飓风过后Rockport哈维与居民交谈,我多次听说工人永久搬到圣安东尼奥市160英里之外,或科珀斯克里斯蒂,30英里远,暴风雨后找到工作和住房。

业务决策可以租赁复苏缓慢

在加尔维斯顿和迈阿密地区,我们发现公寓和工器的恢复更加不稳定不是独栋住房和花费了更长的时间。

因为这些住房类型属于企业而非居住者,决定重建是紧迫和情感。

轶事哈维之后,我听到了很多关于在休斯顿社区组织受损的独栋房屋的投机性购买公司了他们,把他们变成了租赁房屋。投资者也谈到了钱他们可以通过购买低价房屋暴风雨后,修复和出售他们在大赚一笔。

而房屋一直是大宗商品,家庭积累财富的关键方式实践的企业所有权限制房地产的可用性,抬高房价。换房也扭曲了市场通过快速增加的值。

社区能做什么呢?

确保社区将保障性住房灾后开始之前,灾难。创建一个社区恢复计划可以强调的重要性保障性住房社区的经济弹性。

制定保障性住房作为公共利益并将其描述为“员工住房”老师,执法人员,和其他公务员可以帮助克服地区性-“不是在我家后院”的担忧,但它仍然可以是一场艰苦的战斗。

社区目前恢复必须积极地确保保障性住房的重建。这意味着申请联邦应急管理局和社区发展赠款资金和创造性地思考如何降低重建的成本。

一个创造性的方法就是社区土地托拉斯。社区土地信托是一种合作采购和个人家庭可以拥有土地。确定土地国有或捐赠可以提供一个地方为低薪工人很快重建家园。

经济适用房的另一个创新项目快速复苏是驾驶的非营利组织德州豪斯。而不是将在联邦应急管理局拖车在一场灾难之后,快车程序快速和廉价地构建房子的核心相似的大小,一个移动的家。核心是旨在建成后成一个更大的家一旦联邦基金。

几个佛罗里达社区现在处理损害经济适用房伊恩飓风过后。沿海社区到处都可以从这些社区经历了什么,现在准备在未来更极端的风暴。

香农·赞德风景园林和城市规划教授德州农工大学

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